Sezona je uskoro tu i u Hrvatsku će opet stići brojni turisti. Svake godine broj dolazaka raste po prosječnoj stopi od oko 10%, a broj apartmana po nekim procjenama raste dvostruko više od toga. Mnoge su gradske četvrti u nekim turističkim destinacijama za vrijeme kad nije turistička sezona doslovno prazne, pogotovo u starim jezgrama te uz obalu. Sve što je turistima iole atraktivno pretvara se u apartman, studio apartman, sobu za odmor itd.
Mnogi zarađuju zaista sjajno. Prosječni apartmani od 3 zvjezdice s 40 m2 iznajmljuju se i po 100 eura dnevno, i to bez boravišne pristojbe i naknade za čišćenje što treba platiti dodatno. Veći apartmani od 90 kvadrata na dobroj lokaciji mogu se iznajmiti i po 200 eura dnevno.
Turizam ide tako dobro da su mnogi već sada popunjeni za gotovo lipanj, srpanj i kolovoz. Isplati li se onda ulagati u apartmane? Mnogi bi rekli svakako da. Ipak, svaka priča ima “dvije strane medalje”. Kao što smo spomenuli na početku, broj novih apartmana i iznajmljivača raste dvostruko duže od broja novih turista.
Rast broja apartmana premašuje broj turista
To znači da kapaciteti u privatnom smještaju rastu prebrzo i neumjereno, što doduše pozitivno utječe na kvalitetu usluge jer je veća konkurencija i svatko se trudi biti bolji od drugih. No uskoro bi moglo negativno utjecati na cijenu koja bi mogla postati ekonomski upitna.
Ovdje ne govorimo o kvalitetnim apartmanima i dobrim domaćinima koji imaju odlične recenzije i komentare. Takvi neće imati problema s bookingom jer će im stalno dolaziti novi gosti, a i često će se vraćati stari. Osim toga, ako su na dobroj lokaciji, za takve smještajne jedinice nema bojazni.
Ipak, cijena najma kvalitetom prosječnih i ispodprosječnih apartmana već neko vrijeme pada, a taj bi se trend u budućnosti mogao samo ubrzati. Jer takvih je apartmana najviše; gotovo svatko tko ima bilo kakav neiskorišten prostor na obali pretvorio ga je u apartman.Poznato je i da se mnogi tijekom sezone, čak i cijele obitelji, sele iz vlastitih stanova i odu npr. živjeti s roditeljima kako bi svoje stanove mogli iznajmiti turistima i tako zaraditi. A masivnost ponude i uključenost velikog broja ljuda u cijeli proces obično dovodi do predvidljivog ishoda: pucanja balona koji za sobom povlači pad cijena.
Osim toga problem je i tome što se mnogi novopečeni iznajmljivači u poslu iznajmljivanja naprosto ne snalaze. Mnogi u početku misle kako će gosti doći sami od sebe. Sve što treba jest postaviti nekakav oglas s amaterskim fotografijama na nekom od brojnih web-servisa. Kad nakon očekivanih 90 dana popunjenost bude 10 dana ili manje, mnogi se šokiraju. Tada nerijetko odustanu od iznajmljivanja te se odlučuje za stalne podstanare. Oni koji su loši i neugodni domaćini ne mogu naći čak ni njih.
Treba znati privući goste
Da bi se došlo do gostiju, često treba uložiti velike napore i dobro poznavati cijeli proces turističkog iznajmljivanja: od odabira platforme za oglašavanje ili agencije, preko sastavljanja oglasa i formiranja optimalnih cijena do komunikacije s gostima te predaje ključeva i čišćenja. Mogu li svi biti majstori za to? Naravno da ne. Posao punjenja apartmana iziskuje veliko znanje, menadžerske sposobnosti, izražene komunikacijske vještine i poznavanje stranih jezika. A o poznavanju digitalne tehnologije da i ne govorimo.
Stoga će se u procesu prirodne selekcije izdvojiti kvalitetni apartmani i kvalitetni iznajmljivači koji će zadržati sadašnje cijene najme ili će ih čak povećati. Za najveći broj iznajmljivača – onih čiji su apartmani prosječni ili im je lokacija neatraktivna – cijene će sasvim sigurno padati. A samim time će mnogi doći i do točke financijske neisplativosti turističkog iznajmljivanja. Jer gosti ponekad dođu i na jedan ili dva dana, a za svakim gostom treba počistiti, srediti posteljinu, dočekati ga, otpratiti itd.
Ulagati u apartmane: da ili ne?
Koji je onda točan odgovor na naše pitanje s početka članka, isplati li se ulagati u apartmane? Odgovor je i da i ne.
Da, ako se iznajmljivanjem želite baviti ozbiljno, spremni ste učiti i ulagati u apartman, ne očekujete odmah masno zaraditi te vam je apartman na dobroj lokaciji.
Ne, ako planirate kupiti nekakav apartman na kredit koji je po svemu prosječan, kojeg ćete otplaćivati sljedećih 20 godina i mislite da ćete bez velikog truda ili plaćanja provizije imati odličnu popunjenost.
