Mnogi se potaknuti sjajnim turističkim rezultatima iz godine u godinu pitaju koliko zarađuju hrvatski iznajmljivači apartmana. Tu su, dakako, i mnoga potpitanja, kao “Može li se živjeti od iznajmljivanja apartmana?”, “Isplati li mi se baviti turizmom?”, “Da kupim nekakav apartman ili ne?” itd.
Kod odgovora na pitanje koliko zarađuju iznajmljivači apartmana, treba napraviti distinkciju između dva vrlo bitna i međusobno različita čimbenika iznajmljivanja. To su 1) iznajmljivanje nekretnine koju već posjedujete i 2) iznajmljivanje nekretnine koja je kupljena na kredit.
U prvom slučaju kada iznajmljivač iznajmljuje nekretninu koju već posjeduje, bilo da ju je sam ranije kupio/izgradio ili naslijedio, od iznajmljivanja se može zaraditi lijepa suma novca.
Prije svega, hrvatski iznajmljivači u prosjeku posjeduju dva apartmana. Prema podacima Ministarstva turizma za 2016. godinu, prosječna popunjenost apartmana na razini države iznosi 53 dana. Ako je prosječna cijena najma apartmana 63 EUR dan, iznajmljivač koji iznajmljuje jedan apartman tijekom jedne sezone može zaraditi negdje oko 20.000 kuna kad odbije poreze, pristojbe, provizije i sl. Iznajmljivač koji iznajmljuje dva apartmana zaradit će po sezoni 40.000 kn itd.
Puno vike ni za što?
Naravno, uvijek ima onih koji će vam reći da iznajmljivanje apartmana, pa čak i ako za njih niste uzeli kredit, nije isplativo. Mnogi iznajmljivači kad ih pitate kako im ide, odmahuju rukom i kažu “Mani se ćorava posla”, “Malo para, puno zezancije…” itd.
Naravno da i tu ima istine. Sve se više gradi apartmana, vila i luksuznih kuća za odmor. Konkurencija je sve veća, a s njome neminovno dolazi zasićenje prevelikom ponudom, pad cijena i pritisak na dodatna ulaganja kako bi se ostalo konkurentnim.
Gosti često dolaze na jedan, dva, tri dana. Naravno, i takve treba dočekati, pozdraviti, pripremiti smještaj, počistiti itd. Sve je to velik i zahtjevan posao, pogotovo za one koji imaju više apartmana. Ponekad se gosti koji su rezervirali uopće i ne pojave.
Osim toga mnoge agencije za punjenje apartmana uzimaju velike provizije – neke čak i preko 50%! (Ima doduše i jako kvalitetnih agencija koje će vam ponuditi vrhunsku uslugu u punjenju apartmana te za to uzeti relativno nisku proviziju. Takva je primjerice turistička agencija Anna Tours.)
Dakle, razumljivo je da pojedini iznajmljivači smatraju da im iznajmljivanje nije toliko isplativo kao što se općenito misli. Ipak, malo je onih koji posjeduju nekretninu na moru, a da su odustali od sezonskog iznajmljivanja. Zaraditi 20.000 kn po sezoni za hrvatske uvjete nije malo. Prosječna mjesečna neto plaća u Hrvatskoj iznosi oko 5600 kn. Mnogi zapravo imaju još manje plaće, pogotovo primjerice u Dalmaciji gdje su plaće u prosjeku podosta niže od onih u Zagrebu.
Stoga, zaraditi 3 ili 4 prosječne plaće za iznajmljivanje jednoga apartmana nije mala stvar. A oni koji npr. imaju 4 apartmana mogu si od iznajmljivanja tijekom sezone za cijelu godinu osigurati prosječnu egzistenciju za hrvatske prilike.
Isplati li se onda iznajmljivanje apartmana ili ne? Zapravo sve ovisi koga pitate. Oni građani koji nisu egzistencijalno ugroženi odnosno imaju iznadprosječna primanja, a posjeduju jednu ili dvije nekretnine na moru, vjerojatno se neće baviti turističkim iznajmljivanjem. Takvi će stanove/apartmane radije iznajmiti podstanarima tijekom cijele godine i na taj način izbjeći svu gnjavažu oko turista: dočekivanje gostiju, odjava gostiju, čišćenje, recenzije i sl.
Preporučujemo: Što kao iznajmljivač morate imati kako vas ne bi kaznila inspekcija?
Preporučujemo: 10 odličnih savjeta za uređenje apartmana
Preporučujemo: Kakvih se gostiju trebate čuvati
Oni iznajmljivači koji krpaju kućni budžet i jedva spajaju kraj s krajem – a takvih je nažalost podosta – bavit će se iznajmljivanjem naprosto zato jer nemaju izbora pošto im je to solidan izvor dodatnih prihoda.
Dakle, iznajmljivanje apartmana svakako se isplati ako vam trebaju novci te imate živaca i vremena baviti se gostima. Ako pak želite od iznajmljivanja zaraditi manji iznos, ali zato imati i puno manje obaveza, najbolje je nekretninu iznajmiti stalnim podstanarima ili pak sve poslove oko iznajmljivanja prepustiti nekoj agenciji.
Suspektna ekonomska opravdanost kupnje apartmana na kredit
Sad se moramo vratiti na početak ovog članka i ponoviti jednu veliku razliku što se tiče iznajmljivanja apartmana: iznajmljivanje apartmana kojeg već posjedujete i iznajmljivanje apartmana kupljenog na kredit.
U ovom drugom slučaju kad ste kupili, ili planirate kupiti, apartman na kredit – u prosječnom iznosu od recimo 70% sveukupne cijene – isplativost iznajmljivanja apartmana u najmanju je ruku dubiozna. Naime, takva je financijska konstrukcija dosta rizična i ekonomski vrlo upitna.
Prije svega, cijene nekretnina stalno rastu. Primjerice, u Puli i Splitu cijena kvadrata raste po godišnjoj stopi od 11%. Istodobno cijene iznajmljivanja su uglavnom iste ili niže nego prethodnih sezona. Zapravo, trend je takav da će s neprestanim povećanjem ponude, a i oporavkom nekih drugih turističkih tržišta kao što su Turska, Grčka, Tunis… doći do promjena na domaćem turističkom tržištu.
Vjerojatno je samo pitanje dana odnosno sezone kad će se domaći turistički balon ispuhati – u većoj ili manjoj mjeri. Kad se to dogodi, dobar dio apartmana zjapit će prazan, a cijene iznajmljivanja će pasti.
Stoga kupnja apartmana na kredit kako biste ga tijekom sezone iznajmljivali vjerojatno nije baš najpametnija ideja. Cijene nekretnina su ogromne, a sve što zaradite od iznajmljivanje “pojest” će vam astronomske rate kredita.
Zarada 20.000 kn, a kredit 54.000 kn
Npr. ako u nekom turističkom mjestu planirate kupiti dvosoban apartman do 65 m2 koji košta 110.00 EUR te ćete za 30% njegove vrijednosti dati vlastitu štednju (33.000 EUR), a za ostalo (77.000 EUR ili 570.000 kn) podignuti kredit s kamatnom stopom od 4,5%, mjesečna rata kredita na 15 godina bit će vam oko 4500 kn.
Znači tijekom jedne sezone vi ćete zaraditi u prosjeku 20.000 kn, i to ako imate sreće i ne bude fluktuacija na turističkom tržištu, a istodobno ćete banci tijekom jedne godine platiti 54.000 kn. Razlika je za vas – (minus) 34.000 kn. I tako tijekom 15 godina. I to ako ste za apartman već dali 30% vlastite gotovine.
Ako apartman mislite kupiti u cijelosti na kredit, brojke su za vas još poražavajuće.
Naravno, neki će reći da je to zapravo vid štednje. Nakon 15 godina kredit ćete otplatiti i apartman će u cijelosti ostati u vašem vlasništvu. Na taj ćete način steći nekretninu koju možete dugoročno iznajmljivati.
To je doduše istina, samo tijekom tih 10, 15 ili 20 godina može se dogoditi da pokoja sezona bude loša ili vas zadese drugi neočekivani problemi. Imali vi u apartmanu goste ili ne, rate kredita će vam svejedno dolaziti. Osim toga, za povratiti sve uloženo u apartman iz gornjeg primjera (sveukupno 1.054.000,00 kn), trebali biste ga iznajmljivati čak 53 godine! Velika većina vjerojatno ne bi ni doživjela povrat ulaganja za svog života.
Stoga treba biti vrlo oprezan ako mislite apartman za turističko iznajmljivanje kupiti na kredit. S druge strane, cijene nekretnina na moru više-manje stalno rastu, a kamatne stope na štednju su gotovo pa nikakve. Teško je naći dobru priliku za ulaganje, a turizam se mnogima čini kao pun pogodak, pogotovo kad vide rijeke turista na našoj obali. Zato nije ni čudo što se mnogi odlučuju na kupnju apartmana na moru, pa makar i na kredit. Ipak…
Isplativije je ulaganje u dioničke ili mirovinske fondove
Ako za kupnju prosječnog apartmana dignete veći ili manji kredit, trebate samo znati da dugi niz godina nećete ništa zaraditi. Najbolje što se možete nadati jest da ćete jednoga dana apartman uredno otplatiti te ga ostaviti potomcima u naslijeđe. Ali tada, naravno, vaš apartman neće biti novogradnja i neće biti toliko atraktivan, a osim toga s vremenom će trebati veća ili manja obnavljanja i dodatna ulaganja.
Apartman za iznajmljivanje isplati se kupiti jedino ako za nj već imate dobar dio gotovine te ako uspijete dobiti dobru cijenu.
Kupovinu većim dijelom ili u cijelosti na kredit po sadašnjim (pre)visokim cijenama nekretnina svakako ne bismo savjetovali jer je ekonomski potpuno neopravdano.
Više vam se u tom slučaju isplati ulagati u neki obveznički ili čak dobrovoljni mirovinski fond (DMF) gdje su ulaganja relativno sigurna, a prosječan godišnji prinos je 5 – 7% te u slučaju DMF-a svake godine dobijete i državna poticajna sredstva (DPS).
Sve što, na primjer, uložite i zaradite u DMF-u, ako želite možete ostaviti kao nasljedstvo potomcima, a takva je štednja izuzeta od ovrha i osim toga neće vam nad glavom visjeti neizvjesnost hoćete li ili ne moći otplaćivati ratu kredita. U DMF mjesečno ulažete koliko hoćete i kad hoćete; nemate apsolutno nikakvih obveza ili restrikcija. Jedini je nedostatak takve štednje odnosno ulaganja taj što sredstva ne možete povući prije navršene 50. godine života, iako čak i to ima neke dobre strane.
Nijedno ulaganje nikad nije bez rizika i bez obzira za koji se vid ulaganja odlučite, svaki ima svoje prednosti i nedostatke. Osim toga nitko nema kristalnu kuglu i teško je predvidjeti što donosi budućnost, kako na kraći tako i na duži rok.
U svakom slučaju odgovor na pitanje koliko zarađuju iznajmljivači apartmana vrlo je kompleksan i ovisi o nizu čimbenika. Neki od iznajmljivanja mogu doslovce postati milijunaši i to za svega nekoliko sezona.
Neke pak dubiozne financijske konstrukcije, visoke rate kredite i pokoja loša sezona može doslovno gurnuti u bankrot.
Hype oko turizma je velik, okreću se veliki novci (čak 11 milijardi EUR), dolazi sve više gostiju, a obala nam je prenapučena sjajnim novim vilama, luksuznim kućama za odmor i lijepim apartmanima. Hoće li svi oni u sezonama koje dolaze imati visoku popunjenost i odlične cijene? Teško je sa sigurnošću reći. U svemu tome ipak bi trebalo zadržati sabranost i ne dopustiti da nepromišljena želja za brzom zaradom na kraju odvede u financijsku propast.
