Iznajmljivanje apartmana postaje sve popularnije “zanimanje u Hrvatskoj”. Procjenjuje se da se danas oko 80.000 kućanstava bavi iznajmljivanjem privatnog smještaja (apartmana, soba, vila, kuća za odmor). Naravno, sve one koji su iznajmljivači ponajviše zanima jedno pitanje: kako iznajmiti apartmane odnosno ostvariti maksimalnu popunjenost što se tiče dolazaka gostiju? Na to ćemo pitanje detaljno odgovoriti u ovom vodiču za iznajmljivače.
* KOMPLETAN VODIČ ZA IZNAJMLJIVAČE APARTMANA *
Uvod: turizam postaje sve profitabilnija djelatnost
Zašto je važno legalno iznajmljivati
Gdje oglašavati apartmane
Suradnja s turističkom agencijom
Određivanje cijene iznajmljivanja
Kako optimalno prezentirati apartmane
Kako pobijediti konkurenciju
Opremanje apartmana: ostvarite super izgled
Čišćenje apartmana
Internet u apartmanima
Kako se osigurati od štete u apartmanima
Kako primiti i otpratiti goste
Dodatni sadržaji u apartmanima
Kako postići popunjenost izvan sezone
Uvod: turizam postaje sve profitabilnija djelatnost
S obzirom na sve veći broj dolazaka turista svake godine, turizam postaje jedna od najprofitabilnijih djelatnosti u Republici Hrvatskoj. Za mnoge iznajmljivače turizam je dodatni izvor prihoda kojim popravljaju kućni budžet i izvlače se iz minusa zbog niskih prosječnih plaća. Za neke pak druge, poglavito one koji iznajmljuju više apartmana ili vila odnosno kuća za odmor, prihod od iznajmljivanja je i jedini prihod kojeg imaju te od njega jako dobro žive.
Neke regije koje su poznate po pasivnoj ekonomiji i prevladavajućem siromaštvu, zahvaljujući turizmu počele su znatno prosperirati. Gradi se i obnavlja sve više kuća koje se često pretvaraju u luksuzne vile s bazenima te imaju odličnu popunjenost tijekom cijele godine.
Mnogi se čak tijekom sezone iseljavaju iz svojih stanova i kuća te privremeno žive kod roditelja ili na drugim lokacijama, a svoje vlastite prostore iznajmljuju turistima. Od najma samo jednog prosječnog apartmana tijekom sezone može se zaraditi pola prosječne godišnje plaće. Oni koji uspješno iznajmljuju dva ili više apartmana gotovo da i ne moraju ništa drugo raditi.
Zato nije čudo da ljudi čak podižu kredite kako bi kupili apartmane ili uložili u vile za iznajmljivanje. Bez obzira na još relativno visoke kamate kod kupnje nekretnine, mnogi jasno vide da je turizam u Hrvatskoj u velikom zamahu. Stoga računaju da se čak i kupnja nekretnine na kredit, a koja će služiti za iznajmljivanje, dugoročno isplati. Ako ništa drugo, apartman kupljen na kredit kroz određeni niz godina isplatit će samoga sebe, a vlasniku ostati u trajnome vlasništvu.
Zbog svega navedenog broj iznajmljivača apartmana u Hrvatskoj neprestano raste. Ipak, raste i broj gostiju, stoga u zadnjih nekoliko godina nije došlo do značajnijeg pada cijena najma. U Hrvatsku dolazi sve više turista ponajprije zbog izraženih prirodnih ljepota, ali i zato što se ovdje osjećaju sigurno. Sve su to, dakako, sretne okolnosti za naše iznajmljivače, ponajviše one u Istri i Dalmaciji gdje je i najveći priljev turista.
Mnogi iznajmljivači već imaju jako puno iskustva s iznajmljivanjem smještaja jer se time bave godinama. Drugi pak, na valu snažnog rasta turizma i velikog novca koji se kroza nj obrće, tek planiraju urediti apartman i početi s iznajmljivanjem. Vjerujemo da će i jedni i drugi saznati neke korisne savjete i preporuke kroz ovaj vodič za iznajmljivače.
Zašto je važno legalno iznajmljivati
Nekad davno iznajmljivanje apartmana “na crno” bilo je prije pravilo negoli iznimka. Prije 15 ili 20 godina broj legalnih iznajmljivača u svakom mjestu mogao se skoro nabrojiti na prste ruke. Ipak, vremena su se promijenila. Država je omogućila iznajmljivanje apartmana po prihvatljivim uvjetima. To znači da vas kao iznajmljivača neće “oguliti” visokim porezima i brojnim nametima (kao npr. poduzetnike).
Ako mislite da ćete dobro proći tako što iznajmljujete bez potrebne dozvole te plaćanja odgovarajućih pristojbi i poreza, varate se. Kazne su mnogo više nego što mislite da biste uštedjeli. Velika većina iznajmljivača porez na najam plaća paušalno – to su oni iznajmljivači do 300.000 kn prihoda. Visina paušalnog poreza po krevetu je 300 kn, pa ako posjedujete jedan apartman s 4 kreveta, godišnje ćete platiti poreza 1200 kn. S duge strane, taj isti apartman može vam za cca 60 dana iznajmljivanja donijeti i više od 40.000 kn – ovisno o lokaciji i uređenosti apartmana. A ako ste uspješan iznajmljivač i imate popunjenost od npr. 120 dana u godini, taj bi vam apartman mogao zaraditi čak 80.000 kn.
Stoga nije uputno riskirati s visokim kaznama, a možemo i slobodno reći da nije fer prema svim legalnim iznajmljivačima koji uredno plaćaju poreze i pristojbe. Znajte da se od poreza koje plaćate financiraju ceste, zračne luke i sva ostala infrastruktura koju koriste gosti u Hrvatskoj. A ta je infrastruktura već i sada nedostatna i prenapregnuta. Kada bi svaki iznajmljivač odbijao plaćati poreze, država bi svake godine ostala uskraćena za jako puno novca. Stoga se ni turizam ne bi mogao razvijati.
Ako vas možda i nije baš briga za državu unatoč gore navedenom argumentu, tada uzmite u obzir faktor da će vas drugi legalni iznajmljivači vjerojatno prijaviti inspekciji ako vide da vi iznajmljujete legalno, a oni plaćaju poreze. Nemojte se iznenaditi kad vam dođe carinska inspekcija (koja je nadležna za nelegalno iznajmljivanje), pregleda i zapečati prostor te naplati masnu kaznu.
Kako biste bili potpuni legalist, morate redovito izdavati račune gostima te imati, naravno, kategoriziran smještaj i ploču s kategorizacijom. Zatim morate imati vidno istaknut cjenik u svakom apartmanu, plaćati boravišnu pristojbu po gostu, plaćenu članarinu turističkoj zajednici i plaćen godišnji paušalni porez.
Sve to, naravno, košta, no što prije iz glave izbijete ideje o nelegalnom iznajmljivanju, to bolje. Zamislite npr. da vam – dok iznajmljujete na crno – dođe inspekcija, naplati vam kaznu, a goste protjera!? Koja bi to bila antireklama za vaš apartman!
Naravno, u iznajmljivanju apartmana nije sve med i mlijeko. Osim poreza i pristojbi, apartman treba i uređivati, obnavljati, kupovati nov namještaj, plaćati račune itd. Ipak, tko ne želi potrošiti novce, neće ih ni zaraditi. Poštujte pravila igra, iznajmljujte legalno, budite dobri domaćini svojim gostima i nakraju ćete puno više zaraditi nego što ste uložili.
– Iznajmljujte legalno – Ne isplati se riskirati visoke kazneGdje oglašavati apartmane
Ako ste već poduzeli sve potrebne korake da legalizirate svoje apartmane (više o tome možete pročitati ovdje), tada vam slijedi prvi korak prema privlačenju gostiju: oglašavanje. Ovaj je korak možda najvažniji jer direktno odgovara na pitanje kako iznajmiti apartmane.
Oglašavanje apartmana s ciljem privlačenja gostiju jedan je od krucijalnih koraka za uspješno iznajmljivanje. Pošto je svakom iznajmljivaču cilj ostvariti maksimalnu popunjenost, ovdje ćete se željeti maksimalno potruditi. Naime, svakako vam nije svejedno hoćete li ostvariti prosječnu popunjenost od 40 ili npr. 70 dana u godini.
Velik broj iznajmljivača apartmana koristi servis Booking.com. Ovaj popularan servis za oglašavanje smještaja osnovan je 1996. godine, a procjenjuje se da danas na njemu ima oko 50.000 registriranih objekata iz Hrvatske. Booking.com za svoje usluge uzima 15% provizije na iznos rezervacije. Također, na iznos provizije odnosno cijenu usluge koju vam je kao oglašivač pružio Booking.com, morate platiti još i 25% PDV-a bez obzira jeste li paušalac ili ne.
Ipak, mnogi se iznajmljivači žale na neke loše prakse Booking.com-a. Ovaj će vas servis obično staviti na začelje ponude ako tražite da vam se plati rezervacija. Ako pak to ne tražite, često se dogodi da gosti otkažu rezervaciju zadnji dan ili naprosto uopće ne dođu. Tada je iznajmljivač u velikom problemu jer ne možete u kratkom roku iznajmiti smještaj, a glavna sezona traje samo dva mjeseca.
Prema iskustvima nekih iznajmljivača, od 10 rezervacija na Booking.com-u čak 5 ih se otkaže ili se gosti uopće ne pojave. Naime, ako želite biti konkurentni, morate kao iznajmljivač sve opcije staviti besplatno. Mnogi potencijalni gosti to dobro znaju pa onda u isti dan rezerviraju više smještaja i dođu u onaj koji im je najljepši, a za ostale ih nije briga…
Zamislite da imate vilu s bazenom koju iznajmljujete na takav način. U slučaju da ostanete “prazni” nekoliko tjedana zbog neodgovornih gostiju koji stvaraju lažne rezervacije, to su onda tisuće eura propuštene zarade.
Zbog svega navedenog mnogi se iznajmljivači sve više okreću servisu Airbnb s kojim imaju nešto bolja iskustva… Ipak, gosti koji koriste Airbnb obično su naučeni na jeftiniji smještaj, stoga se mnogi iznajmljivači žale da preko tog servisa teško mogu postići realne cijene. To pogotovo vrijedi za one koji su dosta uložili u opremanje apartmana, imaju kuće s bazenom i slično.
Osim Bookinga i Airbnba, također možete koristiti i druge digitalne platforme za oglašavanje apartmana, kao npr. TripAdvisor, Flipkey, HomeAway, Fewo-direkt.de, Atraveo.de ili pak češki http://www.reklamauceskoj.cz.
No trebate znati da se za korištenje bilo kojeg servisa trebate svojski potruditi da privučete goste. To podrazumijeva pisanje opisa smještaja, fotografiranje apartmana, komunikaciju s gostima, dočekivanje gostiju, prijavu gostiju, spremanje i čišćenje apartmana, brinuti se o naplati, izdavanje računa i sl. Puno je tu začkoljica odnosno naizgled malih, ali nerijetko kompliciranih stvari za koje mnogi nemaju ni znanja, ni vremena, ni živaca.
– Preko Bookinga nemate garancije u dolazak gostiju – Putem Airbnb-a traži se jeftiniji smještajSuradnja s turističkom agencijom
Ako se želite riješiti svih briga vezano uz iznajmljivanje apartmana, a istodobno imati jako dobru popunjenost, i za to postoji rješenje. Možete se, naime, odlučiti za suradnju s turističkom agencijom koja će se onda sama pobrinuti da vam dovede goste. Neki iznajmljivači od te solucije pomalo zaziru jer nemali broj turističkih agencija zaračunava jako visoke provizije: u prosjeku se one kreću od 30 – 40%, pa i više. To je, naravno, dosta visok iznos.
Ipak, portal Iznajmljivači.hr svim iznajmljivačima koji se pitaju kako iznajmiti apartmane nudi jedinstvenu ponudu na tržištu: suradnju s renomiranom turističkom agencijom Anna Tours koje će vam dovesti goste i pobrinuti se za sve ostale detalje vezano uz iznajmljivanje, uključujući čak i čišćenje, za proviziju od svega 17% kao nadgradnju na vašu cijenu, uključujući i PDV. To je zapravo jednak iznos koji zaračunava i npr. Booking.com, a koji vam ne daje nikakvu garanciju da će vam gosti koji su rezervirali smještaj ujedno i doći. Osim toga, nijedna digitalna platforma neće umjesto vas obavljati sve ostale radnje u vezi kontakta s gostima i iznajmljivanja (što radi turistička agencija).
Prednosti suradnje s turističkom agencijom kad je u pitanju iznajmljivanje apartmana su dakle brojne: veća popunjenost, duži period rezervacija, smanjeni broj minimalnih rezervacija na dan-dva, ušteda vremena na komunikaciji s gostima koju za vas radi agencija i prijavi gostiju, nema dodatnih troškova marketinga, lakše izdavanje računa itd.
Ako želite informativnu ponudu za ovaj oblik iznajmljivanja vaših apartmana, javite se bez ikakve obveze na e-mail: info@annatours.hr s opisom vašeg smještaja te ćete vrlo brzo dobiti sve potrebne informacije.
– Turističke agencije preuzimaju sve na sebe – Anna Tours radi s provizijom od samo 17%Određivanje cijene iznajmljivanja
Cijena iznajmljivanja apartmana koju ćete odrediti trebala bi ovisiti o nekoliko faktora. Prije svega, uputno je provjeriti po kojoj se cijeni iznajmljuju apartmani sličnog sadržaja i površine u vašem neposrednom okruženju. Ako vaši susjedi apartmane slične vašima u prosjeku iznajmljuju za 100 eura dan, tada ne bi bilo dobro da vaša cijena bude 130 ili 150 eura iz jednostavnog razloga što će gosti izabrati jeftiniju opciju.
Osim ako nemate neke konkurentske prednosti pred ostalim iznajmljivačima (bazen, luksuzna uređenost, bolja lokacija, blizina mora ili povijesnog objekta i sl.), vaša cijena ne bi trebala značajnije odudarati od prosjeka.
To, naravno, ne bi trebalo značiti da vam cijena iznajmljivanja apartmana mora u potpunosti odgovarati cijeni po kojoj iznajmljuju drugi iznajmljivači. Ako ste vi ljubazan i kvalitetan domaćin i smatrate da vaši apartmani vrijede više od drugih, stavite veću cijenu. Ipak, nemojte pretjerivati. Danas je konkurencija na tržištu iznajmljivanja prilično velika. Ako želite postići bolju cijene, tada uložite i više vremena i novaca u uređivanje i opremanje apartmana.
Također nemojte raditi dumping cijena i snižavati cijenu samo da ostvarite veću popunjenost. U tom slučaju na istu ideju mogu doći i vaši susjedi i jednom kada rat niskih cijena završi, moglo bi se dogoditi da ćete svi iznajmljivati apartmane za “kikiriki”.
Postoji velik broj profesija i uslužnih djelatnosti koje je uništio dumping cijena odnosno spuštanje cijena da se kratkoročno pobijedi konkurencija. Na kraju svi koji sudjeluju u takvom začaranom krugu izađu iz njega kao gubitnici, uključujući i krajnje korisnike.
Može li se u špici sezone na obali naći dobar smještaj za 4 osobe po cijeni od nekakvih 40 eura na dan? Točan odgovor je da može, ali to je uglavnom srednja ili niža klasa apartmana koji su, osim toga, od mora odnosno plaže udaljeni koji kilometar ili više. Apartmani se kod nas u prosjeku iznajmljuju oko 60-70 eura po danu (prosječno uređen apartman za 4 osobe), no sve nakraju ovisi o lokaciji, veličini i opremljenosti apartmana, terminu (špica sezone ili ne) i raznim drugim čimbenicima.
U slučaju da bi se cijene najma apartmana snizile ispod nekakvih 50 eura dnevno, iznajmljivanje mnogima više ne bi bilo isplativo. Naime, računajte na to da apartmane ili stanove jednako tako možete i dugoročno iznajmiti podstanarima, pogotovo ako živite u nekom većem mjestu ili gradu. Prosječna cijena dugoročnog najma dvosobnog stana u Dalmaciji ili Istri kreće se od otprilike 300 do 400 eura mjesečno. Ako pak stan iznajmljujete sezonski turistima, ne možete ga iznajmiti preko cijele godine stalnim podstanarima (eventualno povremeno studentima ili radnicima).
Ako apartman uspijete iznajmiti u prosjeku 60 dana u godini po cijeni od 40-50 eura dnevno, provjerite je li vam to najbolja opcija; možda je bolje u tom slučaju stan dati u dugoročan najam stalnim podstanarima, ako ih možete naći.
Računajte i na to da prilikom iznajmljivanja apartmana sami plaćate režije, za razliku od slučaja kad iznajmljujete cjelogodišnjim podstanarima. A cijene režija, potrošnje energije, klima-uređaja, vode i slično, ljeti nimalo nisu male.
Zbog svih navedenih razloga nije uputno previše snižavati cijenu iznajmljivanja. Najbolje je pronaći neku zlatnu sredinu između želja i tržišnih mogućnosti. Ako ste kvalitetan domaćin, tada razlika od nekoliko eura više neće imati prevelik utjecaj jer ćete dobiti dobre recenzije koje će vam pak dovesti nove goste.
– Stavite realne cijene – Nemojte iznajmljivati jeftinoKako optimalno prezentirati apartmane
Prezentacija apartmana bit će, osim cijene, najznačajniji čimbenik popunjenosti vaših apartmana. Ako dakle ne surađujete s turističkom agencijom, tada se sami trebate pobrinuti za prezentacije vaših apartmana na popularnim mrežnim mjestima za iznajmljivanje. Prezentacija obično uključuje tekstualni opis apartmana te galeriju slika.
Tu također dolazimo do diversifikacije kad je riječ o pristupu kojeg razni iznajmljivači imaju prezentaciji svoga smještaja. Naime, opis apartmana može vam biti loše preveden na engleski ili koji drugi strani jezik koristeći npr. Google Translate. A možete dopustiti i da kakva renomirana prevoditeljska agencija napravi točan i profesionalan prijevod tog opisa. Nemojte misliti da strani gosti neće primijetiti razliku između traljavog i polutočnog prijevoda te onoga koji je napravljen kako treba.
Osim opisa apartmana, još je važnija kvaliteta fotografija. Možete fotografije napraviti sami, besplatno i brzo, koristeći npr. smartphone. A možete i angažirati profesionalnog fotografa da napravi jako kvalitetne fotografije koje će potencijalnim gostima zapeti za oko. Sve dakle ovisi o vama.
Najčešća pogreška koju rade iznajmljivači jest kad u prezentacijske galerije stavljaju amaterske i neobrađene slike napravljene mobitelom. One vjerojatno neće polučiti značajan efekt. Kod stvaranja kvalitetnih fotografija najprije fotografije treba kvalitetno snimiti, a potom i znalački obraditi u odgovarajućem programu. Tek tada možemo govoriti o fotografijama koje će na optimalan način prezentirati vaš smještaj.
Osim opisa i fotografija apartmana, danas je također popularno imati virtualne šetnje apartmana, vila i kuća za odmor. To je trenutno jedan od najučinkovitijih modela digitalnog marketinga.
Virtualne šetnje temelje se na tehnologiji Google Business View odnosno 360° visokokvalitetnim fotografijama koje posjetiteljima omogućuju potpuni multimedijalni doživljaj. Kroz virtualne šetnje potencijalni gosti mogu prošetati vašim apartmanima, vidjeti kako oni izgledaju kao da su zaista tu. Ovakav oblik prezentacije znatno je superiorniji u odnosu na klasične fotografije i videozapise.
Cijena izrade virtualnih šetnji kreće se već od otprilike 2500 kn po apartmanu. Mnogima će se to učiniti skupim, no imajte na umu da virtualne šetnje značajno unapređuju prezentaciju vaših apartmana i donose vam znatno bolji interes potencijalnih gostiju odnosno popunjenost.
Ako se do sada niste susreli s virtualnim šetnjama, primjer kako one izgledaju možete vidjeti ovdje.
Mnogi vlasnici apartmana nemaju svoju web-stranicu nego se za prezentaciju oslanjaju isključivo na oglašavanje na npr. Bookingu. Ipak, oni koji imaju web-stranicu u puno su boljoj poziciji. Web-stranica će vam se pogotovo isplatiti ako imate više apartmana ili npr. luksuznu vilu odnosno kuću za odmor.
Prije svega, kad imate web-stranicu putem koje promovirate smještaj, tada imate potpunu kontrolu, odnosno ne može vam se dogoditi da će vam konkurencija podvaliti negativne recenzije kako bi vam srušila rejting. A upravo se to vrlo često događa mnogim iznajmljivačima, pogotovo onima uspješnijima koji iznajmljuju bolji i veći smještaj.
Osim toga, putem web-stranice možete se istaknuti pred drugim iznajmljivačima koji nemaju vlastitu web-stranicu i to je još jedna opcija kako privući goste. Danas je izrada kvalitetne web-stranice vrlo povoljna i možete je dobiti već za nekih 3 – 4000 kn, ovisno o opcijama koje želite. Ako vas zanima izrada web stranica za vaše apartmane, vile i kuće za odmor, možete poslati upit ovdje.
– Uložite u kvalitetne opise i slike – Virtualne šetnje odlična su promocijaKako pobijediti konkurenciju
Svakim danom vidimo, čitamo i slušamo da se sve više ljudi odlučuje za iznajmljivanje smještaja turistima. Slobodno možemo reći da apartmani niču kao gljive poslije kiše, kako bi se narodski reklo. I to ne samo apartmani, nego i luksuzne vile i kuće za odmor s bazenima.
Na primjer Dalmatinska zagora ili Imotska krajina, u kojima je proizvodnja i industrija debelo posrnula, zadnjih godina doživljavaju turistički procvat zahvaljujući upravo sve većem broju luksuznih vila koje su uglavnom potpuno bukirane kroz veći dio godine.
Naravno da se u takvom tržišnom okruženju (a iznajmljivanje smještaja jest tržište) postavlja pitanje kako biti bolji od konkurencije. Kako privući više gostiju od drugih? Kako ostvariti bolju popunjenost od susjeda? Kako postići višu cijenu u odnosu na slične apartmane i vile?
Odgovor na to pitanje nije uvijek jednostavan. Dio odgovora leži u tome da ne gledate previše u konkurenciju. Jer ako ste stalno fokusirani na konkurenciju, ne možete biti fokusirani na sebe. A upravo je fokusiranost ključ pobjede u tržišnoj utakmici. Fokusiranost vam omogućuje da svoje najbolje vrijeme, pažnju i odgovarajuća novčana sredstva uložite u svoju ponudu. Što više to radite, prirodno ćete biti konkurentniji i imati sve više gostiju.
Od zarade od iznajmljivanja apartmana svake biste godine minimalno 25% trebali ostaviti za daljnja ulaganja i unaprjeđenja. Postoje vlasnici apartmana koji svu zaradu koriste isključivo na puko ispunjavanje materijalnih želja. Tako jedne godine nakon nekoliko sezona iznajmljivanja kupe BMW. Druge godine kupe skupocjeni terenac. Treće godine novac potroše na nešto treće, jednako nepotrebno – uglavnom nešto što nema previše veze s iznajmljivanjem.
Da, ima mnogih kojima iznajmljivanje ide jako dobro čak i bez dodatnih ulaganja. Ipak, pametniji iznajmljivači dio će zarade investirati u npr. izgradnju bazena, ili će promijeniti prozore i osvježiti fasadu, ili će kupiti bolji namještaj, ili će pak kupiti odnosno izgraditi još jedan apartman. To je način kako možete biti bolji od konkurencije.
Ako se pitate kako iznajmiti apartmane, sve što trebate jest ne odustati od njih. Uvijek trebate biti spremni dodatno obnavljati i ulagati u ono što nudite. Tako privlačite ono što želite i nalazite se u zlatnom krugu prilika i mogućnosti. Ako se pasivno prepustite postojećem stanju i ne napredujete, prije ili kasnije ćete početi stagnirati.
Osim toga imajte na umu da je iznajmljivanje dio turizma, a koji je jedna od najosjetljivih djelatnosti kad je u pitanju odnos prema ljudima. Turisti koji dođu u vaš smještaj s pravom očekuju uslugu vrhunske kvalitete. I to ne samo kvalitetan smještaj. Hoćete li ih dočekati mlako i rezervirano ili sa zanimanjem i iskrenim interesom za njihove potrebe i želje – sve to također čini razliku. Koja je onda uočljiva u broju ostvarenih noćenja.
Još uvijek npr. postoje iznajmljivači koji za korištenje klima-uređaja naplaćuju dodatnih 5 eura po danu. Za boga miloga, nemojte to raditi. Radije povisite početnu cijenu za tih 5 eura. To je naprosto užasan PR za vas kao iznajmljivača, čak i ako se gosti naizgled ne bune.
Doista, u poslu iznajmljivanja apartmana postoje mnogi kojima tu nije mjesto. Jednako kao što neki nemaju nikakav talent za igranje nogometa ili pisanje romana, tako i neki pojedinci nikada ne bi trebali raditi u turizmu. Ipak, turista je sve više, mnogi se snalaze kako znaju i umiju i pokušavaju se npr. probiti dodatnim naplaćivanjem korištenja klima-uređaja (jer su tako u startu 5 eura jeftiniji). Ako zaista želite pobijediti konkurenciju, budite naprosto kvalitetniji i bolji iznajmljivač. Nemojte pokušavati ušićariti koji euro više nego ponudite bolju uslugu i ako treba višu cijenu.
– Radite kvalitetno – Uložite dio zarade u smještaj – Ne pokušavajte ušićaritiOpremanje apartmana: ostvarite super izgled
Uređenje apartmana jako je bitno ako želite ostvariti uspjeh u iznajmljivanju. Odmah na početku trebate definirati kojem ćete tipu gostiju ponuditi svoj smještaj i u skladu s time urediti odnosno opremiti apartmane. Nećete na isti način urediti apartmane za npr. mlade željne avanturizma ili pak bračne parove s malom djecom. U tom smislu važno je imati barem približnu predodžbu o tome tko su vaši najčešći gosti.
Važno je da kroz uređenje apartmana postignete to da bude atraktivan i lijep, ali istodobno i funkcionalan i udoban. Sve se to može postići i bez puno novca. Kupovinom namještaja u popularnim i provjerenim centrima, kao što je npr. Ikea, možete birati u širokom asortimanu dobro dizajniranih, funkcionalnih proizvoda za uređenje apartmana.
Čak i s nevelikim budžetom možete ostvariti jako dobar izgled i dojam ako imate ideja i stila za estetsko uređenje.
Pri uređenju obavezno vode računa o podneblju gdje se apartman nalazi. Na primjer, mediteranski stil uređenja odgovarat će apartmanu u Dalmaciji ili Istri, ali ne i kontinentalnim krajevima. Iznimno je važno da vaši gosti i kroz stil uređenja dožive regiju u koju su došli.
Također je važno i da vodite računa o praktičnosti. To znači da nećete kupovati skupe i velike komade namještaja koji će vam jedva stati u apartman. Umjesto toga kupovat ćete namještaj koji je višestruko iskoristiv – npr. kauč na razvlačenje sa spremnikom ili pak stol koji sadrži i police.
Namještaj u apartmanima ne bi smio biti skup da vas ne bi pogodio srčani udar u slučaju da vam dođu “veseliji” gosti. Naime, uvijek postoji šansa da ćete dobiti goste koji baš i ne vodu previše računa o namještaju. Što ih briga, to ionako nije njihovo. Ako u opremanje stana uložite prevelike cifre, to vam se svakako neće isplatiti jer ionako svakih 10-ak godina skoro sve morate mijenjati i obnavljati. Postoje iznajmljivači koji za relativno malo novca postižu fantastičan izgled apartmana. Namještaj se danas može kupiti vrlo povoljno, a da nije nužno nekvalitetan.
Dekoracije su također bitne jer one su onaj detalj koji ostavlja konačni dojam na goste. Slike na zidovima, grafike, ukrasni jastuci, vaze s cvijećem, figurice i skulpture, ogledala… sve to može značajno podignuti atmosferu i doživljaj vaših gostiju.
Ipak, nemojte previše toga dodavati i stavljati jer ćete postići suprotan efekt. Kič nije ljepota. Ako ste stavili nekakav ukras, ne znači nužno da on lijepo izgleda. Ponekad je decentni minimalizam neusporedivo ljepši od forsiranog ukrašavanja.
Možemo se opet vratiti na priču o talentu. Kao što nemamo svi talent da budemo uspješni nogometaši, liječnici ili pisci, tako i neki ljudi naprosto nemaju talenta za ukrašavanje niti osjećaj za stil. Ako smatrate da pripadate toj skupini ljudi, možda je bolje da vam u uređenju pomogne prijatelj ili poznanik koji za to ima smisla, nego da samostalno pokušavate nešto napraviti na silu, a ne ide. Ako ništa drugo, platite dizajnera unutarnjeg prostora da za vas kupi odgovarajuće stvari i uredi vam apartman.
Osim dekoracije unutarnjeg prostora, jako je važno kako ćete opremiti i vanjski prostor – npr. balkon ili vrt. Ljeti gosti ionako većinu vremena provode vani, bez obzira što u apartmanu imate klima-uređaje. Nema bolje “dekoracije” vanjskog prostora od bazena. Ako imate mjesta za napraviti bazen, to svakako napravite. Bazen ostavlja jako snažan dojam luksuza i uživanja. Plavkasta bazenska voda i noćna svjetla omogućuju superioran dojam i izgled. Upravo zbog toga izgradnja bazena značajno povećava popunjenost apartmana i vila, pogotovo u predsezoni i posezoni!
– S malo novca apartmane možete odlično urediti – Budite praktičniČišćenje apartmana
Čist i uredan apartman osnovni je preduvjet za svakog uspješnog iznajmljivača. Ipak, nemojte čistoću uzimati zdravo za gotovo. Budite sigurni da ne vode svi iznajmljivači brigu o čistoći svojih apartmana. Postoji nemali broj iznajmljivača kojima nažalost i vlastite kuće odnosno stanovi u kojima žive nisu na visokom nivou čistoće. Oni to uopće ne primjećuju i za njih je normalno imati prst prašine na dovratniku ili tepih pun krušnih mrvica.
Turisti će vam najviše zamjeriti ako im iznajmite prljav i neuredan apartman. Za takve se stvari dobivaju jako loše recenzije od kojih se je kasnije teško oporaviti. U turizmu ne možete napraviti skoro ništa gore od iznajmljivanja prljavog, neočišćenog apartmana. To će biti pogotovo nezgodno ako u galerijama slika pokažete apartman koji je čist, blistav i uredan, a gosti koji tu dođu zateknu jedno sasvim drugo stanje.
Stoga se nemojte kockati s čistoćom apartmana i pokušati na tome uštedjeti. Mnogi se iznajmljivači žale kako nemaju vremena čistiti apartmane, kako je to naporan i dosadan posao koji oduzima mnogo vremena. Od čišćenja ih bole leđa i noge i nitko to ne želi raditi. Zato mnogi svoje apartmane očiste vrlo površno, nabrzinu i nedovoljno dobro.
S druge strane ti isti iznajmljivači ne žele platiti osobu sa strane, barem ne dovoljno. Obraćaju se agencijama za čišćenje, no i one su im preskupe. Agencija također treba dati plaću osobi koja će čistiti apartmane i na tu neto plaću isplatiti redovne doprinose za mirovinsko i zdravstveno osiguranje. Tako se mnogi iznajmljivači nerijetko nađu u začaranom krugu između onoga koliko su spremni platiti za čist apartman te nevoljkosti da sami to naprave.
Iz razgovora s brojnim iznajmljivačima shvatili smo da je mnogima upravo čišćenje ponajveći problem u poslu iznajmljivanja. To je također pogotovo nezgodno ako apartman kojeg iznajmljujete nije sasvim blizu mjestu u kojem stanujete. Čak i ako do njega ima npr. 20-ak kilometara, što nije neka velika udaljenost, opet imate obvezu autom voziti do apartmana i nazad nakon svakog dolaska i odlaska gostiju kako biste preuzeli ključeve i sve očistili. U tom slučaju to je 40 km vožnje na svaku izmjenu gostiju što i nije zanemariv trošak, pogotovo ako vam se gosti kraće zadržavaju.
Ako se želite riješiti briga oko čišćenja apartmana, portal Iznajmljivači.hr nudi vam jako dobru, gotovo senzacionalnu ponudu. Naime, u proviziju od 17% na sve poslove oko iznajmljivanja, turistička agencija Anna Tours također uključuje i čišćenje. Dakle, za 17% nadgradnje na vašu cijenu dobivate all inclusive uslugu, pa čak i primopredaju ključeva. Ili ukratko – vi ne morate raditi doslovno ništa što se tiče iznajmljivanja.
– Čistoća apartmana je preduvjet iznajmljivanja – Anna Tours nudi potpunu usluguInternet u apartmanima
Kvalitetna internetska veza danas je postala jako važna za sve iznajmljivače. Kad turisti dođu u vaš apartman ili kuću za odmor, žele na društvenim mrežama podijeliti svoje fotografije i dojmove s ljetovanja. Mnogima jako puno znače lajkovi i komentari slika i videa pored mora, kraj bazena ili uz kulturno-turističke znamenitosti. Društvene mreže umnogočemu su zamijenile fizičke aspekte života i danas je postalo normalno provoditi mnogo vremena u virtualnom prostoru.
Facebook, Twitter ili Instagram profili za neke su, nažalost, bitniji čak i od fizičkog druženja. Naprosto, takvo je vrijeme i nijekati to bilo bi neozbiljno.
Dakle, mnogi gosti u apartmanima vrijeme provode upravo surfajući na internetu, čitajući online vijesti, razmjenjujući poruke preko društvenih mreža i sl. Uzevši sve to u obzir, što mislite koliko ćete daleko dogurati što se tiče zadovoljstva gostiju ako im ne osigurate brz i kvalitetan internet, odnosno WiFi?
Nažalost, Hrvatska je među najzaostalijim zemljama EU-a kad je u pitanju brzina odnosno kvaliteta interneta. Vrlo se malo ulaže u kvalitetnu internetsku infrastrukturu i zato smo tu gdje jesmo. Svi će vam hrvatski provideri u reklamama nuditi „med i mlijeko“. Tobože velike brzine, puno ili neograničeno GB i slično. No stvarnost je često drugačija. Nikako nemojte nasjesti na potpisivanje ugovorne obveze na godinu ili dvije bez prethodne provjere.
Naime, zna se dogoditi da internet koji bi trebao biti „superbrz“ zapravo uopće ne radi. Badava što na ugovoru piše „brzina do 30 MBps“ ako vi u praksi ne možete otvoriti ni najobičniju e-mail poruku. A vjerujte, takve se stvari vrlo često događaju, pogotovo izvan Zagreba koji je što se kvalitete interneta tiče najbolje pokriven.
Internet zna biti jako spor i loš pogotovo u manjim mjestima i na otocima. Zato nemojte nasjesti na slatkorječive promotore koji vam žele uvaliti ugovornu obvezu koje se kasnije teško možete riješiti, čak i ako vam internet ne radi. Jednom kad nešto potpišete, to ćete morati plaćati.
Danas je jedan od najbržih i najboljih internet rješenja tzv. Tele 2 neograničen pokućni internet. Zgodan je za iznajmljivače jer uopće ne morate imati telefonsku liniju da biste ga koristili. Bez obzira za koje ćete se rješenje odlučiti, svakako vam savjetujemo da prije potpisivanja bilo kakvog ugovora obavezno zatražite probni period od najmanje tjedan dana.
Jer, kvalitetan internet u apartmanima ne samo što će povećati zadovoljstvo gostiju zbog kojeg ćete imati bolje recenzije već će vam donijeti i besplatnu reklamu. Kad vaši gosti podijele fotografije vašeg apartmana sa svojim prijateljima, postoji dobra šansa da i netko od njih poželi doći kod vas kao gost. Naravno, ako mu se svidi ono što vidi.
– Internet je besplatna promocija – Ne potpisujte ugovore bez provjere
Kako se osigurati od štete u apartmanima
Sa svakom turističkom sezonom iznajmljivači se susreću s problemom štete u apartmanima koju gosti naprave hotimice ili slučajno. Razbijeno posuđe, pokidane zavjese, okrhnute pločice, uništen namještaj, razbijeni uređaji, pa čak i rupe u zidovima – sve to iznajmljivači moraju otrpjeti i sanirati.
U skladu s tim postavlja se pitanje kako se osigurati od štete u apartmanima, kako se osigurati od neodgovornih i nemarnih gostiju. Jer sve što je u apartmanima uništeno ili neispravno, iznajmljivači moraju sanirati iz vlastitog džepa.
Prije svega, najbolja solucija je da iz apartmana uklonite sve vrijedne predmete. Ne morate držati skupocjene vaze ili ogledala ili pak jako skupi komad tehnike, koji vam ona pijani gost može oštetiti ili uništiti. Budite razumni te opremite svoje apartmane praktičnim, ali ne preskupim inventarom.
Također uvedite „Pravilnik o odgovornosti za nastalu štetu“ koji će biti vidljiv gostima, a koji treba biti dio Kućnog reda. Jasno dajte do znanja gostima da će morati nadoplatiti za bilo kakvu štetu koju počine.
A nije ni loša opcija uzimanje sigurnosnog pologa pri dolasku gostiju, a koji može biti dio akontacije. Na taj se način barem donekle možete osigurati da će gosti platiti sve što eventualno unište.
Postoji i opcija da vi kao iznajmljivač zakupite godišnju policu osiguranja za apartman kojom ćete se osigurati, među ostalim, od provale, štete u apartmanu koja je nastala zbog gostiju, požara, poplave i sl. Na svakom je iznajmljivaču da samostalno odluči kako se najbolje zaštititi od nepredviđene materijalne štete.
– Ne držite u apartmanu skupe stvari – Osigurajte se
Kako primiti i otpratiti goste
Jako je važno da svaki iznajmljivač osobno primi goste u apartman, ako je to ikako moguće. Kad vam oni dođu, uputno je njima proći svaku prostoriju da zajedno vidite u kakvom su stanju. Isto treba napraviti i na dan odlaska – s gostima prođite smještaj kako biste bili sigurni da je ostao u izvornom stanju. Jer ako neku štetu uočite tek kasnije kad gosti odu, neće vam je imati tko nadoknaditi osim vas samih.
To, naravno, trebate učiniti da pristojan i ljubazan način da gosti po dolasku ne bi stekli dojam da ste sumnjičavi ili da se bojite da će vam uništiti apartman. U turizmu uvijek trebate biti hladne glave i prijaznog osmjeha. Odnosno, voditi računa o tome da se gost osjeća ugodno i dobrodošlo, no također i voditi računa o svom prostoru.
Postoji jedna stvar na koju iznajmljivači često zaborave pri dočeku i primanju novih gostiju, a to je – miris! Naime, gost ulaskom u vaš apartman prvi kontakt s prostorom ostvaruje upravo kroz osjet mirisa. Bez obzira koliko apartman bio dobro uređen i lijepo namješten, ako ga niste prozračili gosti će osjetiti teški miris i zagušljivost prostora koji će ih smjesta odbiti. Nemojte im pokvariti odmor odmah na početku! Obavezno prozračite apartmane prije dolaska gostiju.
Također je dobra opcija goste dočekati s pismom dobrodošlice. Bit će to lijepi znak pažnje, a pismo može imati i praktičnu svrhu. Možete ga dati prevesti na nekoliko jezika: npr. engleski, njemački, poljski, češki, nizozemski… ovisno o tome odakle vam gosti najčešće dolaze. Vjerujte da će pismo na njihovom vlastitom jeziku oduševiti sve goste koji dođu!
Evo kako bi takvo pismo moglo izgledati:
PISMO DOBRODOŠLICE
“Poštovani,
zadovoljstvo nam je što Vas možemo ugostiti u našem apartmanu. Na raspolaganju Vam je sve što vidite, uključujući i kuhinju, TV, hladnjak s napitcima, klima-uređaj, glačalo i stol za glačanje, šampone i gelove za tuširanje, sušilo za rublje, besplatni WiFi, a izvanka ograđeni vrt s klupama te bazen. Najkraći put do plaže jest ako se direktno spustite cestom prema jugu i tako ćete za 5 min doći do mora. Do centra mjesta možete doći ako s ceste koja vodi do našeg apartmana skrenete lijevo pored autobusne stanice gdje se nalazi veliki javni parking. U mjestu imate nekoliko restorana, pizzerija, slastičarnica i dućana. Najbliže znamenitosti su tvrđava Vitturi, arheološki park, crkva Sv. Ivana. Nadamo se da ćete uživati u svom odmoru u našem prelijepom mjestu. Budete li imali bilo kakvih pitanja, slobodno me kontaktirajte.
Vaš domaćin Ante Antić”
Inače s gostima uvijek trebate biti komunikativni i maksimalno susretljivi. Ako vas pitaju za kakav savjet tipa gdje je dobra restoranska hrana ili glavni trgovački centar, svakako im pružite odgovarajuće informacije.
Na odlasku je uputno gostima podijeliti i kakav suvenir odnosno uspomenu s ljetovanja, pogotovo ako su u vašem smještaju bili nešto duže vrijeme. To će kod njih izazvati zahvalnost i oduševljenje, a vi ćete se potvrditi kao kvalitetan i ugodan domaćin.
To mogu biti pokloni kao npr. bočice ulja, rakije ili domaćega vina, privjesci s lokalnim motivima, teglice meda ili maslina, CD s klapskim pjesmama, svijeće, figurice, slike i sl. Važno je da su to pokloni koji su iskoristivi i praktični ili da barem estetski budu privlačni. Ti bi pokloni kao znak pažnje trebali biti lokalnoga porijekla jer nema smisla da gostu iz Njemačke koji je došao na ljetovanje u Split poklonite slavonski kulen.
Ne zaboravite da će svaki vaš iskreni trud većina gostiju nagraditi preporukama i dobrim recenzijama.
– Budite susretljivi – Poklonite gostima suvenire
Dodatni sadržaji u apartmanima
Ako želite povećati zadovoljstvo gostiju i biti konkurentniji, tada je uputno omogućiti im dodatne sadržaje u vašem smještaju. U dodatne sadržaje spadaju na primjer bazen koji će gostima omogućiti osvježenje u vrijeme ljetnih vrućina. On će također vizualno unaprijediti vaš prostor čineći ga značajno atraktivnijim.
Uzmite sebe kao primjer: da ste turist koji razgledava opcije smještaja, koji biste apartman prije rezervirali, onaj bez ili s bazenom? Čak i ako trebate platiti nešto veći iznos, sigurno biste se odlučili za opciju s bazenom. Gosti niske platežne moći zaobilazit će apartmane s bazenom pošto je njima cijena na prvome mjestu, no takvih je gostiju danas sve manje. Čak i gosti koji su dolazili iz nekad tradicionalno „siromašnih“ zemalja, poput Poljske, Češke, Slovačke itd., danas na more dolaze u luksuznim vozilima te imaju veću kupovnu moć od prosječnog Hrvata. Vremena su se promijenila i gosti koji dolaze na ljetovanje žele maksimalno uživati bez obzira na cijenu.
Izgradnja bazena omogućit će vam veću cijenu, ali i znatno veći period popunjenosti apartmana – u prosjeku čak za 30%! Bez obzira što za bazen treba uložiti određena sredstva, takva će vam se investicija dugoročno itekako isplatiti.
Danas se bazeni s montažom mogu naručiti već za 5000 eura s garancijom od minimalno 10 godina. Ako imate prostor gdje možete izgraditi bazen i želite biti ozbiljan iznajmljivač, nemojte se dvoumiti. Da biste zaradili, trebate nešto i uložiti, odnosno novac vrti novac. Izgradnja bazena jedino nije isplativa ako imate samo jedan apartman. Ali ako imate na primjer 3 ili 4 apartmana, tada je to siguran pogodak.
Osim toga sve više gostiju pri pretraživanju smještaja na digitalnim platformama stavlja kvačicu pored opcije „bazen“, što znači da im se ponude bez bazena uopće i ne prikazuju!
Prostor pored bazena obavezno treba opremiti odgovarajućim rekvizitima kako bi se gosti mogli zabavljati i uživati. Pri tom mislimo na ležaljke, suncobrane, ljuljačke, stolice i slično.
Uz bazen, dodatni sadržaji koji možete ponuditi gostima su na primjer roštilj, plastični ili drveni stolovi ili stolice u vrtu ako ga imate, besplatno parkiralište itd.
– Dodatni sadržaji povećat će vam rezervacije – Bazen je idealan dodatni sadržaj
Kako postići popunjenost izvan sezone
Vaš apartman je generator novca. Vjerojatno su svi iznajmljivači toga svjesni, no opet malom broju pada na pamet da taj generator „pokrenu“ i izvan sezone. Mnogi su zadovoljni ako ostvare prosječnu popunjenost 60-ak dana. Zadovoljno broje novac zarađen tijekom par mjeseci ljeta, misleći kako su ostvarili veliki uspjeh. Uistinu, to je small time razmišljanje koje vas ograničava na zaradu i popunjenost od samo mjesec-dva. Godina pak ima 12 mjeseci. To u praksi znači da većina apartmana generira samo šestinu potencijalnog novca!
Neki će reći da je postići popunjenost izvan sezone lakše reći nego ostvariti. Naravno da to nije uvijek sasvim jednostavno. Idealna popunjenost zahtijeva od vas pažljivo promišljanje poslovno-marketinške strategije i primjenu odgovarajućih mjera.
Koje su vam dakle opcije da apartmane popunite izvan glave sezone? Možete npr. kontaktirati stare goste. To su ljudi koji poznaju vas i vaš smještaj, a pošto imate njihove kontakte, možete im se javiti i ponuditi im odmor po nešto povoljnijim cijenama. Ako ste u međuvremenu obnovili i poboljšali smještaj, još bolje!
Samo ako na primjer ugradite kadu ili jacuzzi, vaš će apartman dobiti notu romantike. To je odličan način za privlačenje parova.
Također, probajte kontaktirati one goste koji su poslali upit, ali nikada nisu izvršili rezervaciju bilo da je tada vaš smještaj bio zauzet ili pak nisu došli iz nekog drugog razloga, ali su napomenuli da će možda u budućnosti rezervirati kod vas.
Ako goste nalazite putem digitalnih platformi kao što je Booking ili Airbnb, tada trebate ažurirati oglas i cijene kako biste privukli goste izvan sezone.
Najvažnije je ažuriranje kalendara. Tako ćete gostima pokazati da je vaš smještaj dostupan. Naime, nakon sezone mnogi iznajmljivači naprosto zapuste i zaborave na svoj kalendar te ga ne ažuriraju. Osim toga, zbog ažuriranog kalendara vaš će se oglas popeti na višu poziciju u odnosu na konkurenciju. Promijenite i slike u galerijama, prikazujući kako je vaš apartman lijep u jesen ili zimu. Npr. fotografirajte motive kao što su drveće, kamin, kada, kiša, snijeg itd. Kako mislite iznajmiti apartman tijekom jeseni, ako vam je galerija slika ispunjena isključivo ljetnim slikama?
Cijenu snizite koliko smatrate da je to potrebno, ali nikad previše. Ako vam je cijena sumnjivo niska, potencijalni gosti naprosto će posumnjati u kvalitetu smještaja kojeg nudite.
Ukoliko se u vašoj blizini nalazi kvalitetan restoran s pristojnim cijenama, s upraviteljem restorana možete se dogovoriti da ćete svojim gostima platiti npr. večeru. Na taj način možete stvoriti marketinški paket s posebnom ponudom za vaše goste. Ako uz to dodate i sliku restorana i jela, još su veće šanse da ćete privući goste.
Također, ako se u vašoj blizini nalazi nekakav kulturni objekt ili sadržaj, npr. ostaci starorimskog naselja, arheološki park, muzej, koncert i slično, možete u svoju ponudu uključiti besplatne ulaznice. Sve će to izazvati povećani interes i vidljivost vašeg oglasa, a samim time i mogućnost da privučete goste i izvan sezone.
– Ažurirajte oglas i snizite cijene – Napravite posebne pakete ponude
