Apartmani su sve popularniji u Hrvatskoj. Prema nekim procjenama, danas u Hrvatskoj ima gotovo 100.000 privatnih apartmana koji se većinom iznajmljuju turistima tijekom turističke sezone. Samo je na Bookingu registrirano preko 86.000 smještajnih objekata iz Hrvatske, uglavnom apartmana.
Iznajmljivanjem do dobre zarade
Uz prosječnu cijenu od 70-ak eura po danu u vrhuncu sezone, čak i manji apartman od oko 40 m2 može vlasnicima donijeti sasvim solidnu zaradu za hrvatske prilike. Oni koji imaju dva takva apartmanu od iznajmljivanja u sezoni zarade gotovo cjelogodišnju hrvatsku plaću. Oni koji imaju tri ili više već su bogataši.
PROČITAJTE: Čišćenje apartmana za iznajmljivače
PROČITAJTE: Kako ostvariti maksimalnu popunjenost apartmana
PROČITAJTE: Kako postati iznajmljivač u 5 koraka
S pozitivnim trendovima u hrvatskom turizmu (a usporavanje rasta se ne nazire), jasno je da se ulaganje u apartmane i iznajmljivanje mnogo više isplati od, primjerice, štednje. Kamate na kunske i devizne štednje na povijesno su niskim razinama. Država čak i oporezuje štednju, a prema nekim najavama, banke, umjesto kamata na štednju, razmišljaju o uvođenju naknade za čuvanje novca.
Gdje onda uložiti novac? Zbog odličnih turističkih prilika možda najbolje u kupnju apartmana. Hrvatska se pretvorila turistički El Dorado, a apartmani iznajmljivačima donose dobru zaradu.
Porijeklo apartmana
Što su zapravo apartmani? Prema definiciji iz hrvatskoga rječnika, apartman je “jedna ili više soba s kuhinjom i nusprostorijama u većoj kući namijenjeni smještaju turista”. Iako je ovo objašnjenje pomalo nespretno, riječ apartman označava samostalnu i odvojenu smještajnu jedinicu unutar neke veće stambene jedinice – kuće, ali zapravo češće zgrade.
Sama riječ vuče porijeklo iz francuskoga odnosno talijanskoga jezika u 17. stoljeću, a nastala je od glagola apparta(re) što znači odvojiti, podijeliti. Apartmani su u početku bili smještajni objekti u velikim gradovima kada je zbog sve većeg priljeva stanovništva postalo nužno graditi veće stambene jedinice s odijeljenim životnim prostorima.
U engleskome jeziku apartment i danas zapravo znači “stan”. Kod nas su apartmani uglavnom povezani uz turističko iznajmljivanje, a manje u značenju stambenog prostora u kojem netko permanentno živi.
Što su to studio apartmani
Studio apartman je smještajna jedinica koja je opremljena na način da gost u jednoj prostoriji može boraviti, spavati te sam pripremati i konzumirati hranu. Dakle, studio apartmani su obično oni apartmani manje veličine, od 19 do 35 m2. U njima može boraviti od dvije do najviše četiri osobe (uključujući i one na sklopivim krevetima – npr. fotelja, dvosjed ili trosjed na rasklapanje).
Kakvi apartmani donose najviše novca
Očekivano, najviše novca donose apartmani u koje je najviše uloženo. Apartman prije svega treba biti lijepo uređen, te da gostima nudi komfor i udobnost.
Ako uz apartmane koje iznajmljujete nudite i dodatne sadržaje, npr. terasu, vrt, bicikle, fitness opremu, a pogotovo bazen, ostvarit ćete veću cijenu i zaradu. Samo bazen iznajmljivačima u prosjeku donese 30% veću popunjenost.
Zlatno je pravilo da nakon svake sezone dio zarade odvojite za dodatno ulaganje u apartman, bilo da ćete zamijeniti komad starog ili oštećenog namještaja, bilo da ćete uložiti u neku novu sliku, luster, novi klima-uređaj, kuhinjski element…
Kako doći do gostiju
Želite da vaši apartmani budu puni ko šipak? Naravno, uvijek za to postoji način. Imate na raspolaganju više opcija. Ako ne želite nikome plaćati nikakvu proviziju, onda trebate goste u apartmane privući sami. Pošto danas sve više-manje funkcionira putem interneta (osim usmenih preporuka), za dovesti goste u apartmane trebate biti stručnjak za digitalni marketing. Osnovno je da imate web-stranicu s kalendarom rezervacija, potom Faceboook stranicu, Instagram profil (gdje ćete objavljivati atraktivne slike apartmana), Twitter račun itd.
I tu opet ima začkoljica. Facebook stranica putem koje ćete oglašavati apartmane treba biti stranica za tvrtke i brendove, a ne stranica koju otvaraju privatne osobe. Tu je velika razlika, a ako vam nije jasno o čemu se točno raditi, trebate to dobro proučiti.
Sadržaj objava na Facebooku i drugim društvenim mrežama trebao biti barem dvojezičan, dakle uz hrvatskome još barem na engleskome jeziku. Naravno, te objave na stranim jezicima trebaju biti kvalitetno prevedene (za što vam trebaju stručni prevoditelji), a ne automatski putem Google Prevoditelja.
Nakon toga trebate redovito objavljivati statuse kako biste stvorili zajednicu korisnika. Što više ljudi pogleda vašu stranicu, to su veće šanse da ćete “upecati” kojeg gosta i prodati smještaj. Sadržaj koji objavljujete treba biti zanimljiv i privlačan, kako bi korisnici rado čitali, gledali i dijelili vaše objave.
Poželjno je objavljivati i video isječke i atraktivne fotografije vašeg apartmana, ako je moguće u skladu s idiličnim prizorima iz prirode koja ga okružuje (more, plaža, šetnica, gradska jezgra…). Naravno, da biste sve to mogli napraviti kvalitetno, trebate poznavati i obradu video materijala i fotografija, imati specijalizirane programe itd.
Drugim riječima, ako ne želite nikome platiti nikakvu proviziju da vam dovede goste, trebate biti guru digitalnog marketinga.
Kako izabrati agenciju
Danas na tržištu postoje brojne agencije za iznamljivanje apartmana. Od Bookinga do domaćih agencija, ponuda s kim ćete surađivati zaista je velika. Provizija se kreće u rasponu od 15 do 40% nadogradnje na vašu cijenu smještaja. Pritom za iznajmljivače nije bitan postotak nadogradnje ako će agencija zaista i napuniti apartmane; iznajmljivači u svakom slučaju dobivaju svoju traženu cijenu.
Prednosti suradnje s domaćim agencijama su u tome što one praktički preuzimaju na sebe cijeli posao vezano uz iznajmljivanje: od oglašavanja preko kontakta s gostima pa sve do čišćenja apartmana (u nekim slučajevima).
Jedna od najboljih turističkih agencija na domaćem tržištu s kojom možete ostvariti suradnju je Anna Tours d.o.o. koja nudi nisku proviziju uz vrlo dobru popunjenost. Ova agencija iznajmljivaču uplaćuje 25% ukupnog iznosa akontacije kojeg plati gost za boravak, a ostatak iznosa iznajmljivači dobivaju najkasnije 2 dana nakon odlaska gosta.
Isplati li se iznajmljivati na crno
Iznajmljivanje na crno danas se ni u kom slučaju ne isplati. Riskirate velike kazne od strane turističke inspekcije koja vam uz kaznu može i zapečatiti objekt.
S obzirom na male naknade kod paušalnog iznajmljivanja apartmana, iznajmljivati apartmane na crno zaista nije pametan potez. Naravno, i danas postoje oni koji ne žele platiti ni te minimalne naknade državi i turističkoj zajednici, međutim takvih iznajmljivača sve je manje.
Ako apartmane iznajmljujete na nelegalan način, prije ili kasnije netko će vas od susjeda ili gostiju prijaviti. Zašto biste stalno živjeli u strahu i riskirali velike novčane kazne?
Ako kupim apartman na kredit, hoće li mi se isplatiti
Kupnja apartmana na kredit kako biste ga potom iznajmljivali vjerojatno nije dobar financijski potez. Prije svega, danas su cijene stanova i apartmana nerealne; na obali je teško naći apartman po cijeni manjoj od 1500 EUR / m2, a prosjek je negdje oko 2000 eura po metru kvadratnome. Te su cijene zapravo prenapuhane. Ako uspijete naći prodavača koji je spreman ponuditi neku razumnu cijenu, tada biste mogli razmisliti o kupnji.
Ipak, čak i s nešto povoljnijom cijenom pitanje je koliko vam se isplati kupnja apartmana na kredit. Jer kod nas su kamate na stambene kredite još uvijek prilično visoke; ako npr. kupite na kredit od 20 godina apartman od 60 m2 koji vrijedi 100.000 eura, banci ćete zapravo vratiti otprilike 50% veći iznos. Na kredit od recimo 30 godina banci ćete vratiti gotovo duplo.
Kupnja apartmana u smislu zarade od iznajmljivanja isplati se jedino ako ćete ga kupiti većim ili cijelim dijelom u gotovini. Jer čak i uz idealne uvjete iznajmljivanja, samo kamate koje ćete platiti na stambeni kredit pojest će gotovo cijelu zaradu.
U navedenom primjeru, npr. nakon 20 godina iznajmljivanja, uz dobru popunjenost od 60 dana u sezoni, kad odbijete sve troškove amortizacije apartmana i poreze, zaradit ćete nešto malo manje od pola milijuna kuna. Naime, trebate računati na to da za plaćanje troškova održavanja, režija, poreza i sl. odlazi minimalno 25% posto zarade.
Također, nakon 20 godina kad ga otplatite vaš apartman svakako više neće biti nov. A tu je i rizik jer osim dobrih sezona mogu vam se dogoditi i loše sezone kada će popunjenost biti slaba, a vama svejedno dolaze rate.
Dakle, apartmani su isplativa investicija ako imate gotovinu kojom ćete platiti barem dio cijene; u suprotnome, dugoročni kredit na kupnju apartmana može biti financijski rizična opcija.
Zapravo, najviše se isplati kupnja luksuznog apartmana odnosno kuće za odmor s bazenom. Naime, prosjek povrata takve investicije iznosi oko 8% godišnje, što znači da se uloženi kapital povrati u cijelosti za oko 12 godina.
Luksuzni smještajni objekt imaju i veću cijenu i bolju popunjenost od prosječnih apartmana. Naime, postoji dobrostojeći sloj turista kojima nije važna povoljna cijena, tj. koliko će za nešto platiti, nego maksimalna udobnost i kvaliteta smještaja. Stoga i ne čudi što su npr. brojne luksuzne vile i kuće za odmor na našoj obali ljeti dupkom pune te nemaju problema s nalaženjem gostiju, iako se neke iznajmljuju po cijeni od čak nekoliko tisuća eura tjedno.
Kako dodatno zaraditi od apartmana
Dakle, onoliko koliko uložite u apartman, toliko ćete zaraditi. Dana su klima i internet u apartmanima obavezni, a vrlo bitno je i kvalitetno uređenje prostora, što može podići cijenu sve do 50 posto. Cijenu iznajmljivanja zapravo najviše podižu dodatni sadržaji poput bazena, igrališta za djecu, roštilja, vrta i sl.
PROČITAJTE: Oglašavanje smještaja na internetu
PROČITAJTE: Iznajmljivanje apartmana rodbini
PROČITAJTE: Što morate imati da vas ne kazni inspekcija
Jedan od načina za povećanje zarade od iznajmljivanje je suradnja s poduzetnicima koji turistima nude dodatne usluge. Na primjer četvero gostiju platilo je turistički izlet u vrijednosti od 800 kuna po osobi. Vlasnik putničke agencije nudi proviziju od 20 posto pa je tako iznajmljivač za te četiri osobe koje je preporučio zaradio 640 kuna.
Inače ako imate smisla za biznis, i sami možete ponuditi ekstra usluge za dodatnu zaradu od turizma. Npr. svojim i tuđim gostima možete ponuditi na primjer iznajmljivanje bicikala. Naime, već s jednim biciklom možete mjesečno zaraditi prosječnu plaću, a s deset bicikala čak 60 tisuća kuna!
Neki iznajmljivači naplaćuju turistima i uslugu prijevoza od aerodroma do apartmana na dolasku i u povratku, a neki su pak i registrirani i za pružanje hrane uz smještaj. Uvijek se može dodatno zaraditi, a sve ovisi o sposobnostima i motivaciji samih iznajmljivača.
